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公房不是自家房承租人遇到拆迁纠纷还能起诉维权吗?

时间:2019-07-09 08:36 作者:admin 点击:

  公房,特定历史时期的遗留产物。它曾经解决了许多人的住房问题。随着经济体制转轨,当年的福利分房政策不再继续。公房承租人◇…=▲这一群体也就此被保留至今。那么,如今的公房都是从何而来?承租人遇到纠纷时,能否像产权房屋的业主那样行使救济权利呢?

  公房,是指▼▼▽●▽●由国家、国有企业、事业单位投资兴建、销售的房屋。在房屋未出售前,房屋产权归国家或单位所有。公房可以分为不同种类。按照房改政策来划分,公房可以分为可售公房和不可售公房;按照产权人的不同来划分,公房可以分△▪▲□△为直管公房和自管公房(单位公房)。

  直管公房,是指由房屋行政主管部门(目前为“住建委”)享有所有权或直接经营管理的房屋。自管公房,是指国◆●△▼●有企业、事业单位、机关团体投资兴建、自行管理的房屋。

  弄清了什么是公房,接下来,在明律师选取一些公房承租人可能遇到的特殊情况。我们来看看,遇到这些纠纷,公房承租人能否有效维权。

  《行政诉讼法》第二十五条第一款规定:“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织,有权提起诉★△◁◁▽▼讼。”

  根据上述规定可知,不仅□◁行政行为的相对人具有原告资格,与行政行为具有利害关系的公民、法人、其他组织,也具有原告主体资格,可以提起行政诉讼。

  公民、法人、其他组织与行政行为是否具有利害关系,主要应当从三个方面来判断:1.是否存在一项权利;2.该权利是否属于其正当权利;3.该权利是否受到被诉行政行为的侵害。

  直管公房,是承租人通过向行政机关申请而获得的房屋,主要是为了保障公民的居住权。直管公房的承租人向行政机关缴纳较低租金,便可以长期享有对直管公房的占有和使用权,其地位◆▼与房屋所有权人近似。

  如果征收直管公房,将会对承租人的权益产生直接、重大影响,可以认为与该行政行为具有利害关系。所以,如果直管公房承租人认◇=△▲为补偿决定、强拆等行为侵犯了其合法权益,其具有提起行政诉讼的主体资格。

  在司法实践中,也有案例可以证明这一点。如任绮霞诉河南省驻马店市驿城区政府、人民街办事处强拆违法一案。在(2018)最高法行申221号行政裁定书中,最高人民法院认为,直管公房承租人认为补偿决定、强拆行为等侵犯了其合法权益的,可以认定承租人与该▼▲行政行为具有利害关系。

  最高人民法院《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》第三条规定,夫妻共同居住的公房,具有下列情形之一的,离婚后,双方均可承租:

  (七)一▲★-●方将其承租的本单位的房屋,交回本单位或交给另一方单位后,另一方单位另给调换房屋的;

  根据最高人民法院的解答,一方婚前承租公房,婚后一般不会自动转化为夫妻共同承租,只有满足以上情形之一,承租权才由夫妻共同拥有。

  所以,夫妻一方婚前承租的公房,婚后就征收补偿利益等产▪…□▷▷•生•□▼◁▼纠纷,首先要确定非承租方是否具有承租权。

  《行政诉讼法》第四十六条第二款规定:“因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年,其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的,人民法院不予受理。”

  不•●过,实践中有这样一起案例。1972年,刘女士父亲承租一套公★◇▽▼•房。2002年父母先后去世,房屋一直由刘女士及姐弟居住。2016年遇到征收,刘女士才得知该公房承租人已于2002年变更为王先生。于是提起诉讼,请求撤销区政府部☆△◆▲■门与王先生订立的公房租赁合同。

  案件一、二审,法院均以超过5年的起诉期限为由驳回起诉。后刘女士申请再审。最高人民法院认为,公房承租人的变更行为,涉及原承租人刘女士家庭成员的重大利益,其实际效果与导致不动产物权变动的行政行为相类似,所以适用二十年的起诉期限。

  根据上述案例可知,如公房承租人的变更行为,影响了原承租人重大利益,则原承租人有权提起行政诉讼,并且应当适用二十年起诉期限的法律规定。

  最后,在明律师要提醒广大公房承租人,面临征▲=○▼收,您遇到的情况将更为复杂。《国有土地上房屋征收与补偿条例》中,并未针对公房这一历史产物以及居住在公房内的被征收人的权益作出规定。现存公房的权属与状态各不相同,这需要◆■承租人对自己所居住房屋的情况有充分、准确•☆■▲的了解。尽管承租人享有的权利不如产权人那样广泛,但是遇▷•●到○▲-•■□征收,我们也要积极主张适当补偿。毕竟,承租人与征收也存在利▽•●◆害关系。

  而更为值得关注的则是公房在各类腾退项目中的地位,承租人无疑将面临更加艰困的维权局面。而维权开始的前提,依旧是公房承租人主体资格的稳定确认。(段双双/文)

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