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公有住房(使用权房屋)承租人去世后房屋处理【律师对话】

时间:2019-07-03 00:36 作者:admin 点击:

  房屋继承问题,我方代理的当事人与被告方当事人系同胞兄妹,父母去世后,原父母承租的使用权房屋大家兄妹四人共同商议进行出售,结果在达成统一意见后,为了便于出售房屋,公房承租人进行△▪▲□△变更为其中一人,由于其他原因导致无法继续出★▽…◇售,兄妹对簿公堂,为此在法庭审理中,对方代理律师提出我方(原告方)户口不在该使用权房屋内

  第四十一条有相关规定。其实公房承租权如何继承这个问题本身就是错误的。实践中,公房承租人去世,可以变更承租人,如果公房动迁,承租人所对应的动迁款或者安置房倒是可以按遗产继承处理,公房本身是无法继承的。

  一)其生前在本处有本市常住户口的共同居住人的,由共同居住人协商一致确定的人选继续承租;

  二)不能按第一条协商一致的,出租人可按下列序列在共同居住人中确定变更承租人:

  三)其生前在本处无本市常住户口的共同居住人,由其他在本市有常住户口的配偶和直系亲属协商一致确定的人选继续承租;

  对于公租房在原承租人去世后能否作为遗产继承,在我国目前继承法中尚无具体的规定。毕竟是使用权房屋,如果参照继承法继承,似乎有些牵强,但是目前沈阳市中院在审理类似案件时,并做出《沈阳市中级人民法院关于审理房地产若干问题处理意见(之二)》规定,根据公有住房使用权性质,可以作为遗产继承。无论是通过单位分配而获公房使用权还是通过市场交易取得的使用权,均应允许对其所体现的财产权益继承。

  高院民一庭《公房居住权纠纷研讨会综述》,就当事人仅迁入户口并未实际居住,是否可以确认其享有居住权?专门做了论述,倾向性意见认为:仅迁入户口并未实际居住(因居住困难等原因在外居住的除外),一般不应认定其享有居住权益。在系争房屋内有无户籍不是衡量当事人有无公房居住权益的唯一标准,而应根据实际居住生活年限、他处有无住房等因素综合考虑,予以确认。如果承租人或同住人允许他人将户口迁入系争公房,并允许其在公房内居住,可以视为承租人为代表的公房使用权人同意让渡部分公房使用权,但入住人为未成年人,或双方另有约定的除外。除回沪知青子女等按政策回沪人员外,承租人或同住人允许无法定监护关系未成年人迁入户口的,一般可认定为属于帮助性质,如允许他人子□◁女为上学之便,将户口迁于公房,一般不应确认他人子女为同住人。承租人和共同居住人明确承诺给予有血缘关系的户外人员公房居住权的,原则上可按照该承诺,确认该人为同住人。

  ,“公租◇•■★▼房承租人去世,户口在房屋内的人是否都有权继承”、“承租人的子女户口不在房屋内,是否有权利继承”以及“承租人的子女相较于其他同住人,是否有优先继承顺位”等问题不胜枚举。归根★△◁◁▽▼结底,回答这些问题首要分析的就是公房能否被继承。公房的性质是保障性住房,其供应对象大多为中低收入住房困难的家庭。各地的具体情况不同,出台的相关政策也有所不同。目前,上海市对于公房能否继承的问题处理思路,也有属于自己的地方特色。虽然公房本身不能够被继承,但是公房的承租权可以通过继承获取。

  也▪…□▷▷•查阅了相关司法解释,对公房是否属于遗产定性未作出明确的指导性意见,但我国除上海外其他地方对公房(使用权房屋)作为遗产进行处理有明确司法判例与规定,上海仍然认为公房不属于遗产,但处理时参照遗产处理,我认为公房使用权房屋是特定历史时期○▲-•■□的产物,依据上海房改政策,使用权房屋通过房改,变通买卖形◁☆●•○△式登记为产权房,所以该公房使用权房屋仍然具备人身隶属性,因为公房在分配时一般通过承租人工作单位补贴,加上承租人工龄对房屋取得承租权,所以在处理承租人去世后使用权房屋公房承租权继承问题,作为公房使用权房屋继承人可以依据继承法主张权利,对这一意见可以参照《上海市房屋租赁条例》第41条第2款,同样在上海市房屋土地资源管理局关于贯彻实施《关于上海市房屋租赁条例》的意见(二),十二、公有居住房屋承租户名的变更中也可以作为参考。所以对公房使用权房屋作为遗产问题处理应当是一个成熟认定。

  公有房屋由于其特殊性,无法按照继承处理。比如公房内居住的人员,有承租人、承租人的配▷•●偶、承租人的侄女,这种情况下,承租人侄女就有同住人资格,如果在承租人去世后单纯按照继承进行处理,那就损害了侄女在公房里的权利。公有住房存在的目的就是解决居★◇▽▼•住问题,因此对同住人居住权利的保障要高于对房屋本身财产价值的保障。另外购买公有住房转为产权房,明确产权人,也可以避免以后出现公房无法处理的问题。

  承租人虽只享有公有住房的使用权,无法进行直接继承,但可通过购买公有住房的产权,将公有住房变为私房;关于出资份额、产权登记及产权份额可由承租人与同住人进行协商,并以协议的方式进行明确约定。当公有住房购买下其产权后就具有了私房性质,可进行继承。如原承租人去世时并未购买的,可由共同人进行协商变更新的承租人,再进行购买产权,根据出资份额实际使用情况等进行协商分割方案。当然,在购买公房产权时,不可避免将遇到“94方案”或者“95方案”等各种问题,由于“94方案”约定产权只能登记在一人名下,出现了大量房屋产权登记与房屋实际所有人并非一致的情况,从而引发批量的确认房产份额的案件。

  我个人观◇=△▲点,基于公租房特殊存在,且其最大价值就是使用权。即便是我们自己拥有产证的商品房,其最大的价值也莫非居住使用,所以,在原承租人去世后,为了使房屋价值得到有效体现,其法定继承人是可以继承房屋并继续使用。如不存在法定继承人的情况下,笔者认为其生前共同居住的其他人可以同住人身份申请变更承租人,并继续承租该房屋。

  原公房承租人去世后,其他同住人变更了承租权,经常会面临着买卖公房的问题,尤其是在家庭成员之间。对于公房是否能够买卖,答案是肯定的,既可以是承租人购买,也可以是居住在房屋内的其他人购买。对此,由于上海市关于公房买卖的历史遗留问题,涉及如何处理按照“94方案”或者“95方案”购买的房屋。具体的内容参见沪府发[1994]19号文《关于出售公有住房的暂行办法》、沪府[1995]22号文《关于一九九五年出售公有住房的方案》。二者之间最大的区别在于,前者产权登记只能为一人,后者各购买人可登记为共有。因此按照“94方案”购买的房屋,在诉讼时效内,购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的,可确认房屋产权共有。这一问题在公房的买卖中已经成为司空见惯的议题。

  41条第2款是对于使用权房屋可以作为遗产进行处理问题,而大家讨论的同住人属于特殊情况下认定问题,下次我们可以专门讨论一下“上海关于同住人资格认定的前提条件”,我注意到凡是涉及到同住人认定◇…=▲的与拆迁都有关系,因为拆迁涉及到对承租人之外其他人员安置工作,而使用权房屋继承仅对房屋使用情况进行处理,所以两者并不矛盾。

  关于公房动迁,在上海房产动迁案件中是不可或缺的一部分,而公房动迁主要是对承租人和共同人进行拆迁安置,因此共同人资格认定成为公房动迁案件的核心问题。那么关于如何认定共同人,我汇总了以下几点:

  【他处虽有住房但居住困难的情况,是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。这里所指的他处房屋的性质,仅限于福利性质取得的房屋,包括原承租的公有住房、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房,房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房,公房被拆迁后所得的安置房(包括自己少部分出资的产权安置房),以及按公房出售政策购买的产权房等。】

  第二、有下列情形之一的人,也视为同住人:(户口虽不在内但可主张分割的情形)

  1).具有本市常住户口,至拆迁许可证核发之日,因结婚而在被拆迁公有住房内居住的,即使居住末满一年,也视为同住人。但其在该处取得•●拆迁补偿款后,一般无权再主张本市其他公房拆迁补偿款的份额;

  2).一般情况下,在本市无常住★-●=•▽户口,至拆迁许可证核发之日,因结婚而在被拆迁公有住房内居住满五年的,也视为同住人,可以分得拆迁补偿款;

  3).在被拆迂公有居住房屋处有本市常住户口,因家庭矛盾、居住▲★-●困难等原因在外借房居住,他处也未取得福利性房屋的;

  4).房屋拆迁时,因在服兵役、读大学、服刑▲●…△等原因,户籍被迁出被拆公有居住房屋,且在本市他处也没有福利性房屋的。

  第三、有下列情况之一的人,不能被视作同住人,无权分得公有住房拆迁补偿款:(户口虽在内但不能主张分割的情况)

  1).将本来享有的他处公有住房权利(住房困难的情况除外)予以处分,居住在被拆公有居住房屋的;

  2).获得单位购房补贴款后已有能力购房而不购房,仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人;

  对在公房内居住的未成年人实际承担监护义务的人,可以就该房屋的拆迁补偿款适当多分。承租人或同住人允许他人末成年子女在自己承租的公房内居住的,一般可认定为属于帮助性质,并不当然等于同意该未成年人取得房屋的权利份额。因此,在这种情况下,该未成年人无权主张分割房屋拆迁补偿款,除非其能够提供证据证明其居住权并非基于他人的帮助而取得。当事人对该未成年人居住的相关问题另有约定的,依约定处理。

  公租房纠纷案例层出不穷,比如“拆迁、比如存在多个同住人的情况下如何变更、变更后承租人只能登记一人名下,是否其他人对房屋就不享有权益、是不是户口户口在房屋内就一定是同住人等等......”毕竟时代在发展,法律也在逐日完善,考虑到公租房的价值及使用最大化,其“▽•●◆遗产”进行继承、指日可待。

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