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拆迁房买卖纠纷如何处理

时间:2019-05-04 15:36 作者:admin 点击:

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  北京京坤律师事务所(以下简称“京坤律所”)是一家专业从事行政诉讼业务的合伙制律师事务所

  出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同,在合同均为有效的前提下,买受人均要求继续履行合同的,原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人:

  (3)均未办理房屋所有权转移登记,又未合法占有房屋,应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素,公平合理的予以确定。

  买受人中之一人起诉要求出卖人继续履行买卖合同,出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的,法院可以根据案件具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼;其他买受人另行提起诉讼要求继续履行合同的,应当依据前款原则协调处理。

  2、当事人先后签订数份合同或签订阴阳合同,对房屋价款和履行方式约定不一致的,怎么处理?

  当事人之间就转让同一房屋先后分别签订数份买卖合同,合同中关于◇…=▲房屋价款、履行方式等约定存在不一致,当事人就此产生争议的,应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。对于当事人在房屋买卖中确实存在规避税收征管、骗取贷款等行为的,必要时可一并建议相关行政主管部门予以处理。

  也就是说,通过签订阴阳合同避税的,避税的条款因违背双方的真实意思表示,而无效,仍应按◁☆●•○△照实际交易价格履行。

  当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。但是,该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记,或者涉及善意交易第三人利益的除外。这里的前提是,当事人之间已经就借名购房达成了书面协议,或有证据能够证明借名的事实。且借名人不得以其系实际出资人为由,对方善●意第三人,但若第三人知道或应当知道该情形的除外。

  4、一方当事人确实为购房出资,但不能证明当事人之间系借名关系的,怎么处理?

  当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系,但不足▲★-●以证明双方之间存在借名登记的约定,其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的,不予支持;其向登记人另行主张出资债权的,应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。

  也就是说,在此情形下,出资人只能向对方当事人主张双方形成借款★-●=•▽的债权债务◆■关系,出资人只能要回借款及其利息,而不能取得房屋所有权。

  5、借用他人名义购买经济适用房等政策性保证住房,能否要求登记人将房屋过户至借用人名下?

  借名人违反相关政策、法规的规定,借名购买经济适用住房等政策▽•●◆性保障住房,并登记在他人名下,借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,一般不予支持。

  也•□▼◁▼就是说,借用人在其本身不符合购买经济适用房等保障性住房条件的情况下,不可能通过借用他人名义购买房屋,而达到规避购买条件,实现购买保障性住房的目的。

  6、动迁房买卖签订后,买方□◁交付了◇=△▲房款,并实际占有了房屋,能否直接要求确定房屋归其所有★▽…◇?

  房屋买卖合同签订后,出卖人未依约为买受人办理房屋所有权转移登记,买受人提起房屋确权之诉,要求确认房屋归其所有的,法院应当行使释明权,告知其应当变更诉讼请求要求出卖人办理所有权转移登记,买受人坚持不变更的,对其诉讼请求,不予支•●持。

  也就是说,卖方未履行办理所有权转移登记手续的行为,属于违反双方买卖合同义务的行为,仍是合同纠纷,并不因为当事人付清◆▼了购房款,并实际占有房屋,而可直接○▲-•■□要求确认其享有物权。

  7、动迁房买卖合同履行过程中,一方当事人根本违约的,违约方是否享有合同解除权?

  房屋买卖合同履行过程中,一方当事人构成根本违约的,守约方有权解除合同,违约方不享有合同法定解▼▼▽●▽●除权。如果因不可抗力或情事变更等原因,致使合同目的无法实现的,合同双方均有权要求解除合同。

  房屋买卖合同签订后,一方当事人不同意继续履行,愿意以△▪▲□△承担相应违约责任为代价解除合同,而另一方坚持要求继续履行,经审查合同继续履行不存在现实困难的,应当判决双方继续履行合同,但合同另有解约定金等约定或符合《合同法》第一百一十条规定的法定不能履行或事实不能履行情形的除外。

  当事人在房屋买卖合同中对定金性质约定不明的,不应视为解约定金。所谓解约定金是指交付定金的一方可以按照约定以丧失定金为代价解除合同,收受定金的一方可以双倍返还定金为代价解除合同。

  若房屋买卖合同中同时约定了解约定金和违约金,当事人一方已构成违约的,在约定条件成就时解约定金处罚与违约金可以同时适用。

  也就是买卖合同没有明确约定定金为解约定金的,就不能视为解约定金,任何一方不得以放弃或双倍返还定金为代价解除买卖合同。原则上定金与违约金是不能并用的,但解约定金可以和违约金同◆●△▼●时并用。在《北京高院关于审理买卖合同纠纷的指导意见中》即规定:“当事人同时约定违约金和定金并约定了定金性质的,当事人一方违约,对方依据约定的定金性质一并主张违约定金和违约金的,法院不予支持;当事人一方违约,对方依据约定的定金性质一并主张解约定金和违约金的,法院应予支持。”

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